《房奴》 | 几百万美国人,以为自己在中产阶层中获得了立足之地,然而,华尔街一场毁灭性的失误,却给他们造成了致命的伤害
2019-06-12 20:25:00

很少有人从普通美国民众的角度来讲述2008年的金融危机,

然而正是这些人,最大程度地承受着经济崩盘带来的苦痛。

自2009年起,三个普通的美国人,决定揭开这个谜团,厘清华尔街的罪行,并探究个中原因。他们分别是癌症护理护士、汽车销售员和保险欺诈方面的专家。他们都是止赎受害者,他们通常被称为“老赖”或房奴。

他们发现,整个抵押贷款行业从根本上破坏了有着几百年历史的美国不动产法律体系;那些使人们失去房屋赎回权的几百万份文件,统统都是假的;所有办理了抵押贷款的美国人,都在进行一场豪赌,他们极有可能被一无所有地赶出家门,即使他们遵规守法,每次都如期还款。

这是公共政策的重大失败。我们不知道有多少家庭在止赎危机中失去了住房,估计最少接近600万。大量研究表明,居住在止赎地区的人们遭受了更多的身体和心理疾病。

2014年《美国公共卫生杂志》的一份报告认为,止赎率与自杀人数相关。止赎危机是近一个世纪来对美国中产家庭财富伤害最大的一次危机。

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止赎(Foreclosure),即借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利。次贷危机后,美国有数百万家庭失去了赎回其抵押房产的权利。

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1940年,美国有1500万家庭拥有自己的住房。

到1960年,这个数字飙升到3300万。

在郊区购买一栋房产,意味着成为中产阶级的希望。

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美国传统的储贷行业一般会给储户3%-4%的利率,同时向抵押贷款收取5%-6%的利息。数以千亿美元贷款的微小利差累积起来,形成了一笔可观的利润。

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这一体系的好处是双向的,每个人都能获益。当有些家庭遭遇失业、重疾、意外身故等困难无法继续还贷时,贷款方会和他们一起想办法,以防止他们失去抵押赎回权。这种动机维持了社区的稳定,并推动房价上涨。从1950年到1997年,年均止赎率从来没有超过1%,并常常远低于此。

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截至1980年,抵押贷款市场上的热钱大概有1.5万亿美元,远高于股票市场的资金存量。华尔街投行对这些现金垂涎不已。

抵押贷款进入证券化时代。

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抵押贷款的不确定性,是大投资者不青睐此类债券的原因:房屋所有人随时可能会一次性还清房贷,贷款期限和利息的预期利润难以估计。因此,1983年拉涅利和他的合作伙伴拉里·芬克创造了抵押担保债券(CMO)——房地产泡沫中的基础证券化结构。

1998年至2006年,佛罗里达州、亚利桑那州、加利福尼亚州和内达华州的房价飙升超过264%。2006年有官方记录的次级抵押贷款,过半数发放于这四个州。

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截至2009年初,每22位佛罗里达房屋所有人中,就有1位收到过贷款违约通知、法院传票、拍卖通告或止赎判决文件——是历史平均水平的9倍。

在这场止赎危机中,估计最少有600万美国家庭失去了住房。

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为什么证券化导致很多房屋所有人深受其苦?

证券化是如何把人们逼进止赎困境的?

谁又会从止赎中获益?

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夺走一个家庭的房子,就是夺走他们的梦想。

几百万美国人,以为自己在中产阶层中获得了立足之地,然而,华尔街一场毁灭性的失误,却给他们造成了致命的伤害。

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(图片:John Moore 图片说明:美国部分家庭因还不起房贷被迫搬家。2011年10月5日,科罗拉多州,一名孩子看着自己家的家具被拆迁队搬出)


止赎危机是近一个世纪以来对美国中产家庭财富伤害最大的一次危机。

前国会议员布拉德·米勒称之为黑人和拉丁裔中产的“灭绝事件”。

它也是21世纪美国不平等现象急剧增加的主要原因。

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《房奴》

CHAIN OF TITLE

[美] 戴维·戴恩 著

叶硕 译

上海译文出版社


本书作者戴维·戴恩是Salon和The Intercept的撰稿人,亦是Fiscal Times和New Republic的专栏作家,同时也为American Prospect,The Guardian,Vice和Huffington Post等媒体供稿。《房奴》是他的第一本专著,入选为特克尔写作基金和《科克斯书评》的年度好书。

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【试读】

止赎来敲门

 

 

如果说个人对其财产享有权利,那么也可以说,个人有权利享有财产。

——詹姆斯·麦迪逊,《国民公报》,1792年3月29日

 

 

2009年2月17日

 

近岸航道上,夕阳西下,航道将棕榈滩和西部的毗邻城市分隔开来。运用恰当的航海技巧,你可以从弗吉尼亚州的诺福克,穿过这条海岸相拥的水上高速路,进入公海,接着穿过迪斯默尔大沼泽,经过霍布肯大桥,穿过南卡罗来纳州和佐治亚州的沼泽低地,穿过蚊子湖水上保护区,驶入厄齐沃特市附近的印第安河。最终,你将抵达棕榈滩,这是一片十六英里长的障壁岛,处处是修剪整齐的草坪,奢华的豪宅,还有精心打理的细腻沙滩,这里是美国人用奇思妙想和大把金钱打造的大西洋上的天堂。海岸之上,几英里之外,在度假的游客和躲避北方冬日寒风的“雪鸟”之间,一辆汽车飞驰在80号公路上。车上的人是来通知丽莎·爱泼斯坦和艾伦·爱泼斯坦:银行要收走他们的房子!

佛罗里达州在大衰退中受创最深,那是一场波及全民的金融海啸,甚至身处乐园的人们也无法幸免。佛罗里达是所谓的“沙滩之州”,这类地区温暖宜人,经济发展大都严重依赖房地产。1998年至2006年,佛罗里达州、亚利桑那州、加利福尼亚州和内华达州的房价飙升超过264%。2006年有官方记录的次级抵押贷款,过半数发放于这四个州。由于房价崩盘和泡沫相关行业的衰退,“沙滩之州”转而被用来描述这一市场的基础脆弱,真是再准确不过了。

实际上,佛罗里达经历了两次止赎浪潮。2004年、2005年和2006年的第一次浪潮,吞没了那些在泡沫顶峰购房或再融资的人。尽管这些房屋所有人被贴上“不负责任”的标签,但实际上遭殃的原因,在于他们选择了不恰当的购房时机,又很容易被掠夺性贷款所控制。房价下跌时,借款人变得“资不抵债”——抵押贷款的数额超出了房屋的市场价格。他们无法出售房屋或再融资,很多人甚至连初始月供都承担不起。这就导致了违约,即便在棕榈滩,情况也是一样。第二波浪潮紧随其后,房地产和建筑行业的失业带来了可怕的连锁反应,失业浪潮很快无情地席卷所有行业,吞没了那些数年来不遗余力还贷的人们。突然间,几十万佛罗里达人亟须救助,而救助总是姗姗来迟。

因此,一辆辆四门轿车从西棕榈滩的光鲜地段呼啸而过,成了这里稀松平常的风景。受雇于房屋止赎厂的律所传票送件人每天往来,面无笑容地将法律文书递给房屋所有人并告知,由于未及时还款,贷款方将取消他们的抵押品赎回权。之所以把这些律所称为“房屋止赎厂”,是因为它们大批量流水止赎的方式,就像纺织厂织布一样。

截至2009年年初,每二十二位佛罗里达房屋所有人中,就有一位曾收到过类似的贷款违约通知、法院传票、拍卖通告或止赎判决文件——是历史平均水平的九倍。曾经有一段时间,由当地的辅警负责送达这些文书,但工作量实在太大,因此房屋止赎厂只好外包给私营公司。萧条时期,这是该州为数不多的增长行业之一。

 

对于这种事情,送件人和收件人都不会愉快。传票送件人面对的,是一双双噙满泪水的眼睛和一张张写满绝望的面孔。后萧条时代,对华尔街恶行和个人悲剧的所有愤怒,全都投射到他们身上。尽管业务蓬勃发展,但这种狗屁工作实在是一种痛苦的折磨。实际上,有些传票送件人借助“阴沟送达”来回避这种烦乱情绪的行为是很容易理解的——“阴沟送达”是传票送件人发明的一种花招,他们把信封扔在家门口,技术上履行了职责,同时又确保房主看不到诉状,也不知道要出庭。这种行为是违法的,但也有好处,因为比挨家挨户敲门的速度要快得多,也增加了投递量——还有利润。

一些传票送件人和房屋止赎厂,嗅到了发财的气味,他们甚至编造虚假的止赎文书收件人。帕斯科县的法官苏珊·加德纳发现,有大笔费用耗费于送达文件给“陌生的配偶”和“不明身份的住户”。迈阿密的一名传票送件人给一栋房子登记了四十六名被告,总共收费5 000美元。他说必须把文书送给全州所有叫这个名字的人,说不定其中哪个就是真正的被告。佛罗里达的每个行当都有独特的打法律擦边球的赚钱方法,这只是比较原始粗放的一种。

对房屋所有人来说,丧失赎回权的消息就像破碎球一样,撞开了他们的大门。夺走一个家庭的房子,相当于夺走他们的精神,就像一支蜡烛被掐灭了火焰,明亮的光芒瞬间消逝。几百万美国人,以为自己在中产阶层中获得了立足之地,面前是一条通往财富和经济安全的康庄大道,然而,华尔街一场毁灭性的失误,却给他们造成了致命的伤害。

这天傍晚,这位文书递送员的目的地,是格塞塔路607号。这里是西棕榈滩附近的一片独立区域,一处典型的后繁荣时代的住宅小区,房屋数量少,面积大。这座建于2006年的房子是一个单层住宅,有三间卧室和两个卫生间,屋顶是陶土瓦片,外墙板是黄色的,夹在一大片漆成一模一样的建筑物之间。建商们似乎认为,黄色是说服买家出手的最佳颜色。屋内,爱泼斯坦一家对即将到来的不速之客,丝毫没有察觉。

丽莎·爱泼斯坦坐在主卫的窗台上,往膝盖涂抹着护理磨砂膏,女儿詹娜在浴缸里,倚着一把倾斜的婴儿座椅保持直立。丽莎用一条品牌彩色头巾把棕色头发扎了起来,这种头巾在1970年代很常见,很可能曾在洛达或鲍勃·纽哈特的脱口秀中出现过。她眼睛是湛蓝色的,五官也很柔和,笑起来声音之大,能盖过房间里的所有杂音。每当兴奋起来的时候,她说话的声音就会变得十分响亮。此时此刻,她全神贯注在浴缸里的女儿身上。

金黄头发、大大眼睛的詹娜,生来就有轻微的脊柱裂。她的脊髓底部连接过于紧密,随着年龄慢慢增长,很可能会导致运动控制方面的问题。这孩子3月份就要满两岁了,4月给她安排了一次手术。丽莎完全无暇顾及其他,所有清醒的时间都在照料詹娜。作为一名癌症护理护士,她在工作中会接触到那些面对压力的病童家庭。现在,她也经历着同样的感受:她满怀同样的渴望,希望能让女儿的身体舒服一些;她满心迷茫,不明白这样一个美丽的小家伙,怎么会遭受如此的痛苦折磨。

丽莎四十三岁,是一名护士,一个妻子,一位新手妈妈。她在这套房子里只住了两年。她的生活即将永远被改变。

“笃笃笃!”

她片刻都没有迟疑。“一定是关于房子的,艾伦!”她向丈夫喊道,“是银行的人来了,这可不是什么好消息!”

 

丽莎·爱泼斯坦的理想是像父亲(一名儿科医生)一样,献身于医学。1988年,她获得了乔治梅森大学的护理学学士学位,从那之后,她在大西洋中部地区不断地从一个单位跳槽到另一个单位: 特区儿童医院的儿科重症监护室——特拉华州里霍博斯湾的手术室——美国国家卫生研究院的内分泌科。不久,她在马里兰的哥伦比亚成了自由职业者——为绝症病人提供家庭护理,同时也在华盛顿环城公路周边做护士。

丽莎选择从事的护理工作往往是长期的、与病人一对一相处的工作,这些人的生命濒临终结,他们往往也清楚自己的命运。她有责任也有技巧减轻病人的痛苦,让他们感觉更舒服一些。在这些病人眼中,她的能力非常过硬,她因此也很喜欢这份工作。对丽莎来说,这份工作的真正魅力来自其挑战性——她是这些病危者有生之年最后接触的陌生人,是他们悲伤中的密友。丽莎会让她的病人开怀大笑,会聆听他们的故事,跟他们一同祈祷,一同哭泣,在需要的时候给予他们力量。建立亲密的关系和信任,有助于让病人保持活力。

这份工作的一部分,是知道该何时以及如何给病人下口头病危通知单:“也许现在应该给你的孙子录一段睡前故事了。我的意思并不是说,你没机会亲自读给他们听了。但是根据最新的检查结果来看,还是给你的家人录一段留作纪念比较好。”连医生都很难说出这么赤裸裸的实话。医疗系统中的每个人,不管是患者还是医护人员,都会紧紧抓住哪怕是最微弱的治愈希望。如果治疗方案ABCDEFG都不起作用,那就再试试方案H好了。但是,必须有人向他们强调整理思绪、与挚爱告别的重要性。在这失去与忧郁的黑暗时刻,真相有时会是一种奇异的安慰。这件事需要的技巧丝毫不比静脉注射或解读心电图来得少。

丽莎在华盛顿特区住了九年多,在自由护理师的工作领域也算小有成就。她帮病人们在把握康复的希望与生命循环的现实之间,找到了一种平衡。她从孩提时代就一直住在这里。虽然她对政治了无兴趣,却早已习惯了风云变幻、充满政治气息的环境。同时,华盛顿还有着另一面: 它是一个“专家库”,几乎任何主题,都能找到众多学识渊博的专家。丽莎每次到特区时,都能碰上一些演讲,主题是她一无所知的陌生领域。她觉得远离护理工作的压力,放松一下,进入一个完全陌生的世界也很不错。

对丽莎来说,这也是一段忙碌的岁月。每年秋天树叶变黄、天高云白的时候,总会有一股强烈的悲伤袭上心头,她会毫无理由地嚎啕大哭。今天,人们称之为“季节性情绪失调综合征”,不过丽莎从来都不知道这意味着什么。她只是意识到,需要换换环境了。于是,1997年,丽莎决定到佛罗里达过冬。这里有三种可再生资源:短吻鳄,蒲葵虫,以及老人——最后一项意味着,护士们永远不愁找不到工作。

写了几封求职信之后,丽莎得到了一份临时工作,地点位于西棕榈滩市中心的好撒玛利亚医疗中心的癌症中心。这份工作听起来很辛苦,但是丽莎的注意力都在佛罗里达这四个字上面。她收拾好行李,锁上马里兰的公寓大门,开车驶上了95号公路。

开始这份工作之后大约过了一个礼拜,有一天,丽莎在午休时散步走出了癌症中心。天空中万里无云,她坐在近岸航道前的一段海堤上。海边棕榈树成荫,仿佛绵延数里。丽莎感觉到阳光照耀在脸上,耳边是海水反复拍打堤岸的声音。她双腿垂下海堤,仰起头迎向阳光。

从此,她再也没有离开过佛罗里达。

 

第一年的几乎每一天,丽莎下班回到家(临时工作很快就变成了固定工作),都会换上泳衣,沿着海边漫步,大西洋的海浪拍打着她赤足的脚趾。她想念华盛顿快节奏的生活方式——她甚至订阅了每周日的《华盛顿邮报》,关注时事。但是阳光和沙滩给了她足够的补偿。

一开始,丽莎跟家人住在一起——她的外公外婆就住在这里。后来,在一位病人的推荐下,她租了一套房子。又过了几年,她产生了在此落地生根的想法,这是一个重大的决定。丽莎在花钱方面一直很保守。她把工资存起来,收集各种优惠券,从不奢侈浪费。她的爱好都是不太花钱的——比如读书和散步。这令她有着良好的信用记录,也有足够的积蓄支付房屋首付款。丽莎犹豫过是否就此购房定居。最终她决定,佛罗里达就是她想要居住的地方。

房产经纪们故意给她推荐高价房,这是他们惯常的伎俩。她给他们一个价格范围,他们会带她看价格高出25%的房子。于是丽莎将价格范围缩小了25%,这样带看的房子就在预算之内了。房子中有很多共管公寓和完全无法住人的破烂房。丽莎有两点要求不容妥协: 阳台和水景。“我并不在乎屋里是什么样儿。”她告诉经纪人。他们面带微笑地带她看了一间时髦的有花岗岩台面的两居室,如果你站在阳台的角落,使劲向左探出身子,就有可能看到一丁点儿水景。购房的初次尝试就这样失败了。

后来,丽莎在报纸上看到一间700平方英尺(约65平方米)的一居室的售房广告,房主是一对退休的老夫妇。他们很喜欢那套房子,可又想从五楼搬到二楼,好生活得方便一点。丽莎去看了这栋1960年代的白色大楼,楼名叫“皇家撒克逊”,位于棕榈滩的南端。建筑内部就像过了全盛时期的老酒店,那间公寓无疑也很小。但是阳台正对着近岸航道,棕榈树枝叶摇曳,一边是通往莱克沃斯的大桥,船只拴在桥下的小码头上。丽莎的眼前立刻浮现自己在那里生活的场景,尽管她可能是近三十年来这座建筑里最年轻的住户。

但有一个问题: 这是一座纽约式的共管公寓。购房者无法申请抵押贷款,而是要通过借贷购买拥有整栋大楼所有权的那家公司的股份,从而可以占有其中的一间公寓。这种“股份贷款”包括了维修和翻新费用,更像是业主委员会的一种经费。即便住户们还完贷款,也并不拥有住房,而是拥有这栋楼的一笔股份,他们可以按市场价格将其出售。

股份贷款一般比传统的抵押贷款便宜,但是因为其不确定性——比方说,一位住户的违约,会不可避免地令其他人遭受损失——所以,贷款方会对这类贷款退避三舍,特别是在佛罗里达,这种形式的贷款并未得到广泛的推广。丽莎就遇到了这种情况,预期的融资方式行不通。

那对退休夫妇很喜欢丽莎。或许,他们希望大楼中能够住进一些年轻人。于是,他们自己完成了这份房产融资。1998年,丽莎先付了2.5万美元现金。至于剩下的5.6万美元,她跟她的邻居签了一份为期十五年的固定利率的按揭协议。每个月,她都会走下三层楼,将月供还款从门缝底下塞进去。她从来没跟按揭贷款公司打过交道,也不用单买一份房屋所有人保险——她的邻居们往往在按揭贷款的时候,被捆绑销售了这种保险。丽莎的当地“银行”就在她居住的大楼里,他们同意采用这种互惠的私人交易方式。没有隐藏费用,没有浮动的抵押贷款利率,没有过去四十年来的任何金融服务创新。在美国,像这样的抵押贷款方式,屈指可数。

丽莎过回了幸福的小日子: 一份她喜欢的工作;病人们的尊重和赞赏,还有令人愉悦的海景。再后来,她在美国在线的聊天室里遇到了艾伦。艾伦和丽莎都在美国东北部的中产阶级犹太家庭中长大,之后到这个阳光明媚的地方开始新生活。丽莎将艾伦介绍给她的哥哥,后者经营着分销移动电话和器材的生意,艾伦开始跟他一起工作。没过多久,丽莎和艾伦就变得亲密无间,他们很快坠入了爱河。

恋爱初期,丽莎和艾伦就不再避孕,尽管这时他们还没有很明确地想要孩子。成为母亲令丽莎进入了人生的一个新阶段。2002年秋天,她怀孕了。两人沉浸在喜悦当中,计划结婚。然而,怀孕十二周的时候,一天上班,丽莎发现衣服上有一个粉红色的斑点。几个小时后,她住进了医院,医生发现孩子没有了心跳。丽莎的身体无法自然流产。医生通过手术取出了胎儿。

尽管悲痛万分,丽莎和艾伦还是结婚了。整整三年,三年中,他们满心悲痛,也怀抱着希望,接受了大量花费不菲的生育治疗,终于,丽莎再次怀孕。经历了那么多,能再次有一个小生命在体内成长,让丽莎欣喜若狂。她已经四十一岁了,她知道,这可能是她最后一次怀孕。每次胎儿踢她的时候,每次在声波检测图上看到胎儿的小胳膊小腿的时候,她都会微笑。

然后,艾伦试图说服丽莎搬家。

 

丽莎和艾伦住在她的一居室公寓里。这套房子就算是两个人住,也显得紧巴巴的,艾伦觉得,如果要三个人住就更不太可能了。他跟丽莎说,希望他们的女儿在一个典型的美国家庭中长大,能够有自己的房间。丽莎觉得,这并不只是为了舒适的生活,而是一种责任感,一种“白栅栏综合征”。结婚生子后,人们就搬进大房子里住。社会上都这样,每个人按部就班行事。

“对任何人来说,这里都是天堂。”丽莎争辩着。她说纽约有很多家庭住在一居室的公寓里,养两个孩子和一条狗。或许过两年,等孩子开始走路的时候,等家庭资产更丰厚的时候,可以搬家,但现在不行。丽莎不想放弃她的海景。然而艾伦特别执着。

2007年初,丽莎和艾伦开始寻找新的住所。此时的房地产市场,跟丽莎印象中购买公寓时的情形大相径庭。房地产热潮席卷佛罗里达。打开收音机或电视机,经过公交车站,各种信息都在轰炸着你:“新家园!”“大好机会!”“现在就出手!”一天,丽莎开车经过一群人,发现他们住在一溜帐篷里,在空地上的拖车跟前排队。这些都是准备买房子的人,他们在这里露宿两三天,只为在一片建筑新址上挑到自己喜欢的位置。房地产泡沫时期,佛罗里达的每一天都是黑色星期五。

不过,等丽莎和艾伦开始找房子的时候,房地产热潮略有降温。曾经强调紧迫性的广告牌(“切莫错过!”),如今强调的是优惠(“原价40万,现价35万!”)。专业人士们宣称,这正是抄底的时候,“买房的大好时机!”丽莎怀疑,在他们眼里,到底有没有不好的时机。

事实上,房地产泡沫漫长的衰退已经开始。浏览商业杂志的封底,你会发现一些苗头。2006年中,亚美利奎特(Ameriquest)——美国最大的抵押贷款公司——突然关闭了所有的分支机构。同年夏天,另一家巨头“新世纪金融公司”,也开始面临巨大的现金短缺,并在次年春天破产。

房屋所有人也感受到了压力;三年内,止赎率翻了一番。不过,对于大多数普通美国人,甚至对于潜在的购房者来说,这些危险信号都是遥远的背景音。经济分析家中的乐观派,依然大有人在。2007年年初,美联储主席本·伯南克向联合经济委员会声称:“次贷市场中的问题对更大的经济和金融市场影响有限。”换句话说,只会有一次止赎浪潮,将那些买了太多房子、贷了太多款的人冲刷出去,而不是两次。收入稳定的年轻家庭——如丽莎和艾伦——根本无需忧心。

然而,尽管本·伯南克并没有预见到危机,佛罗里达的房地产商们却知道,那架维持了几十年高额利润的机器,开始运转失灵了。他们必须在市场崩溃前将剩下的房子倾销掉。尚未建好的住宅小区突然将所有房屋列入出售清单。开发商们聘请设计师,迅速为街道铺上沥青。他们降低价格,吸引购买者,飞快地清空库存。那些购房者自以为机智地低价买进,殊不知他们其实是最后一批毫无戒心地被诱骗进房地产泡沫的人。丽莎没太留意。怀孕的她依然在全职工作,她的精力有限。

一天,艾伦让丽莎去看格塞塔路的一个小区,这是全美最大的开发商霍顿公司建造的一座崭新的封闭式小区。她去了那片开发区,位于南佛罗里达一条宽阔的无限蔓延的马路旁。小区门内的住宅楼高大林立,衬得新栽的棕榈树又矮又小。左边是佛罗里达住宅小区的标配: 一个巨大的不知所谓的人工湖,一座喷泉向天空中喷着水花。丽莎给艾伦打电话,问他是否确定房子真的在格塞塔路。“这些房子就像大学宿舍,根本不像家!”艾伦向她确认,地点没错。

艾伦挑中的户型,是小区里最经济实惠的。可丽莎还没走进屋,就皱起了眉头。尽管已经相对保守——两边紧邻的住宅高耸屹立——但这套房子几乎有她的公寓三倍大。一进门就是有着高高天花板的巨大客厅,丽莎觉得,天花板高得简直毫无意义。通往卧室的过道像迷宫一样,卧室分别在房子的两头。想到晚上必须穿过异常巨大、毫无用处的客厅才能照看孩子,丽莎就一阵不快。厨房没有窗户,而卧室的窗户正朝邻居家,之间没有一点空隙。丽莎觉得,只要伸出手,就能实实在在地摸到邻居家的房子,前提是窗户能打得开。

出了房间,丽莎走入一个小小的后院天井,里面种了两棵小树苗,几英尺外是一条小沟,沟里有点水。这跟丽莎想象中的水景大相径庭。房子处处透露着仓促拼凑的痕迹。她对这个地方毫无兴趣。可是艾伦很有兴趣,他的父母也有兴趣,并且支持他们买房。丽莎寡不敌众,疲惫不堪,只好随他们去。

他们计划买下这套房子然后卖掉公寓。十五年的按揭,丽莎已经还了八年,因为有时候会多还一些本金,她此时只欠了大约2.5万美元。而且,那间公寓的价格早已飙升。他们算了算,公寓至少可以卖到25万美元,用这些钱来购买新房,就只剩下一小部分按揭贷款。这个想法并不冒失,几十年来,当家庭成员增加需要购买更大的房子时,人们都会采用这种策略。泡沫时代的价格增长,对于他们出售公寓来说,理论上还是很有利的。

然而,为了锁定房子,他们必须尽快签订协议。于是,2007年2月23日,丽莎和艾伦来到了DHI抵押贷款公司(霍顿公司的金融子公司)签署协议文件。为买下格塞塔路的这套房子,他们支付了1.7万美元的首付款,剩下的31.3万美元,则申请抵押贷款。因为艾伦的手机销售业务的收入不稳定,所以夫妇俩决定利用丽莎优秀的信用记录(当时是803分),将这笔贷款挂在她的名下。当时怀孕八个月的丽莎告诉贷款经办人,在签名前,她会阅读抵押贷款合同的每一页,这令经办人大为吃惊。

问题是,她得上厕所,频繁地上厕所。

于是,交易代理、地产销售以及艾伦不得不等丽莎一行行地仔细读完抵押贷款合同,还要等她不断地往返于厕所和签字桌之间。每次离席之前,她大约能看完五页。

丽莎唯一的抵押贷款经验,是跟邻居之间的私人贷款。那是一次简单的十五年固定利率的交易,而这次要复杂得多。尽管她的信用记录完美无瑕,DHI抵押贷款公司给丽莎的却是次级贷款,而非给予优质借款人的贷款。为了确保首付较低,前十年的还款额都是由利息构成的。之后二十年里,不但本金和未摊销的月还款额会增加,贷款利率还会上调。每月要多还几百甚至几千美元。可以说这是一个十年后引爆的财务定时炸弹,到那时DHI将会大获其利。

5%的首付和还款只抵冲利息的条款意味着,十年内,这对夫妇无法积累资产净值。一旦将协议成本计算在内,只要房屋价值稍有下跌,可能只要3%,他们就会遭殃。一旦他们遭遇任何财务危机,则会面临极其危险的局面。2001年这种抵押贷款产品刚刚面市的时候,杰出的金融分析师乔什·罗斯纳指出:“没有资产净值的房子,只是一处负债的租房。”但是丽莎没有意识到这些不利方面。认真阅读抵押贷款协议更多只是一种形式,一种负责任的表现。她没有知识背景,读不懂全部内容,而且她觉得还有一条出路: 丽莎计划卖掉公寓,用这些钱来支付大部分按揭。所以,不管这些文件上说的是什么,都不会生效。当翻到抵押贷款合同的最后一页时,她签下了名字。

直到后来,丽莎和艾伦才意识到自己的错误。他们根本卖不掉公寓,公寓的价格最终暴跌了60%以上。丽莎每周都会给代理公司打电话,每周都会听到同样的回复:没人出价。每个月丽莎都会把按揭款塞到皇家撒克逊小区的邻居家的门缝底下,然后回来再写一张支票给新房子还贷。他们有足够的积蓄,对于两套房子的按揭款也能支撑一阵,但不是永远。

3月,詹娜出生了。丽莎觉得,有了这个孩子,她受的所有的苦都是值得的。当詹娜十八个月大的时候,新换的儿科医生在她的脊柱下部发现了一处先天缺陷,之前那位医生以为这无关紧要而忽略了。新医生让她做了核磁共振成像,诊断结果是脊柱裂。她的椎骨连在脊髓底部,像皮筋一样拉得紧紧的。如果不进行治疗,拉扯会随着时间而加重。频繁的检查和就诊,令丽莎不得不经常请假。詹娜的医生建议通过外科手术来治疗,为了手术和术后护理,丽莎和艾伦要筹集数千美元的医疗费。与此同时,随着房地产泡沫的破灭,佛罗里达各地的企业纷纷破产,也包括那家手机经销商。艾伦失业了。

财务危机和情绪压力,压垮了这对年轻的夫妇,夫妻关系也因堆积如山的债务饱受摧残。更可怕的是,丽莎和艾伦羞于告诉亲朋好友他们的财务困境。2007年的佛罗里达,只要稍加注意,谁都会发现一场止赎危机的来临——卡车行驶在车道上,路边堆满了打包好的箱子,上面贴着粗体的标志“免费”——但是几乎没人公开谈论。失去房屋的邻居令房屋价格下跌,带来更多的止赎和房价更严重的下跌。于是人们有足够的理由保守秘密,尝试自己解决问题,免得被认为是社区房价下跌的罪魁祸首。结果是,止赎浪潮无声无息地席卷了佛罗里达州。

2008年1月,丽莎算了一笔账,得出结论,她还能继续支付九个月的新房和公寓按揭。之后,就不得不需要财务支援了,这在她的人生中尚属首次。她打电话给抵押贷款公司,希望他们可以调整月供还款金额或是想一些办法。尽管丽莎的贷款来自DHI抵押贷款公司,但他们却一直让她向摩根大通家庭金融服务公司寄送月供还款,后者是美国最大的银行——摩根大通银行的一个分支。整件事看起来有点可疑。然而,摩根大通的地位让丽莎相信她能够得到帮助。该公司一直吹嘘自己的资产负债表“稳得很”。2008年3月,当投资银行贝尔斯登公司破产时,政府邀请摩根大通将其收购。丽莎在报纸上看到其他银行左一家右一家地破产,摩根大通却似乎坚若磐石。所以,那里肯定会有些聪明人,能够解决这个问题。

她跟摩根大通家庭金融服务公司的一名工作人员通了电话。“我有九个月的时间来解决这个问题,”她说,“我们有足够的时间,我有完美的信用记录,我的月供还款从来没有逾期过。我们能做些什么呢?”工作人员让她把财务文件传真过去,说稍后会回复她。丽莎照做了,却杳无回音。下周她又打电话过去。一周又一周,就这样过去了。

跟丽莎通话的人总是换来换去,丽莎不得不一遍又一遍地从头讲述她的故事。他们总是让她传真新的文件复印件过去,声称之前的找不到了。光是复印和传真,就花了丽莎一大笔钱。然而,她发出的文件总是如石沉大海。大通的工作人员之间似乎完全没有沟通。有的人告诉丽莎,要获得批准尚需不少时日,而下一个则说,根本没有她的申请记录,必须从头开始。这段痛苦的经历耗费了大量的时间和精力,简直成了她的第二份工作。

丽莎艰难地处理着自己的财务困境,与此同时,在癌症中心,丽莎越来越意识到,身边的病人们也在财务困境中泥足深陷。按照惯例,病人会要求医生在诊断书上签字,这样,他们就可以出示给债权人以获得财务资助。然而,病人们会屡屡来找丽莎,再要一份医生证明,一份又一份。抵押贷款公司似乎总会丢失文件。丽莎明白这是怎么回事,但她对自己财务困难的秘密守口如瓶。病人们甚至会请求丽莎给他们的抵押贷款公司打电话,证明他们的医疗状况。然而,这只会令她面对跟她本人所遭遇的同样差劲的机构。白天丽莎跟别人的抵押贷款公司交涉,晚上则是跟她自己的纠缠,这让她倍觉挫败。

有一次,摩根大通的工作人员对丽莎说:“嗯,你现在给我们打电话,但这种贷款我们得听富国银行的,是他们不肯调整。”丽莎从来没去过富国银行,也没跟他们打过任何交道。她的抵押贷款跟他们又有什么关系?她给富国银行打电话,问他们为什么不肯调整她的贷款,可那里的人说,没有丽莎·爱泼斯坦的记录。既然摩根大通的工作人员每天的说法都不一样,她认为富国银行的人很可能也一样。她将他们的名字添加到每周致电的清单里。然而,富国银行的人,甚至都没把她当作自家的客户。

这些推诿搪塞,耗尽了丽莎的全部积蓄。1月,她尚能谨慎地行动,可在浪费了几个月打电话、发传真和恳求后,9月时,她已深陷绝望。最终,摩根大通的一位工作人员给了她一个建议。银行处理那些违约的借款人已经够麻烦了,他们不会没事找事去关注一个仍在还款的借款人。虽然大通的人没有明说“只有当你好几次没还款时,银行才会关注你”,但暗示已经很清楚了: 丽莎应该停止还贷九十天,正式违约,银行才会打电话给她。只有到那时,摩根大通才会提供帮助。

在丽莎的一生中,从未有过逾期经历——不管是房屋抵押贷款,车贷,还是水电费,任何一切。她内心认为违约是可耻的,不对的,是对她所珍视的责任的背叛。“我是一个好人,因为我的信用记录良好。”她会这样告诉自己。但是,就像在崩盘的房地产市场中遭殃的千千万万美国人一样,她绝望了。她的婚姻濒临破裂,她的女儿需要治疗,她的积蓄消耗殆尽。如果不支付抵押月供就能走出这团混乱,哪怕违背了心中的所有信条,她也会义无反顾。

2008年10月,摩根大通等银行接受了政府数千亿美元的救援资金,就在同一个月底,丽莎·爱泼斯坦没有偿还她的月供。从这一天起,她成了一名逾期的房屋所有人。她开始呕吐。接下来的三个月里,几乎每天都是如此。丽莎每天都会翻看墙上的日历,三个月后,她的体重足足减轻了二十磅。并不是因为担心失去房子——说到底,她并不喜欢那座庞然大物。更多的是因为失去了自我价值,失去了衡量她成就的价值,那一页纸上的数字,衡量着你对社会是一种贡献还是一个负担。

其间,丽莎做了一个梦。那是一个晚上,在一座大房子里,窗外大雨倾盆而下。喧嚣的雨声中,丽莎抱着女儿安抚。墙体里充满了水,水隐隐波动,冲撞着家具,不断膨胀、膨胀。最后,墙壁轰然爆开,大水喷涌而出,淹没了整个家。丽莎抓住女儿,冲出家门,跑到街上,离开了这个被淹没的家,离开了这所要吞噬她和她家人的房子。就算不去看心理医生,她也明白这个梦的含义。

九十天到了,丽莎给大通打电话。“好了,已经三个月了。”丽莎说。工作人员说,大通会给她寄些东西,等着就好,不用担心。

两个礼拜后,有人来敲门。她早就知道了。

“是银行的人,这可不是好消息!”

 

艾伦拿着一捆文件,步履艰难地走进卫生间,交到丽莎手上。她平复了一下自己,撕开信封。

在佛罗里达州,贷款方如果想要取消一名借款人的赎回权,必须提起诉讼。所以,这是来自佛罗里达逾期法务集团的一份起诉状副本,这是一家著名的房屋止赎厂,他们指控丽莎违反了抵押贷款条款,并附带了一份法院传票和一叠诉讼通知。她有二十天的时间做出书面回复。

在这些传票中,她有一个极为意外的发现。摩根大通家庭金融服务公司的名字并未出现其中。也没有富国银行。丽莎的手指划过写着原告名字的段落:“美国银行——摩根大通抵押贷款信托2007S2的受托人。”

对于富国银行怎么会跟她的抵押贷款有关,丽莎已经摸不着头脑了。现在又冒出一个美国银行——听起来根本就不像是一家真的银行,而是像电影里的银行——成了这桩止赎案件的首席原告。还有,受托人是什么?信托又是什么?

这一切,到底意味着什么?



编辑:任思蕴
投稿邮箱:wenhuixueren@139.com

来源:上海译文出版社

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