停车难、物业收费定价难、业委会组建不规范……市十五届人大常委会七次会议刚刚表决通过了《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》，《管理规定》对物业管理中一些老大难问题予以明确。

问题1：小区停车难、专项维修资金续筹难、公共收益收支不透明、紧急维修渠道不畅通等具体问题，仍较为突出。

《管理规定》从公平分配停车资源角度出发，规定物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

此外，《管理规定》明确物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

为了缓解停车矛盾，《管理规定》规定区政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡镇政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。同时，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

《管理规定》还对住宅小区机动车停车位的收费标准确定及调整作了规范。

问题2：在物业服务收费实行市场调节价的背景下，业主与物业服务企业在服务质量与收费标准上的分歧进一步加大，急需发挥政府、行业协会的信息发布和服务指导作用，引导双方理性磋商、合理定价。

《管理规定》明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准，同时要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。

问题3：部分小区仍面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，围绕业委会履职、换届改选等方面产生的纠纷仍占比较高。

对此，修改决定细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范。

一是规定建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题；

二是完善担任业委会委员的条件，规定与物业服务企业存在利害关系的业主，以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员；

三是建立业委会培训制度，将培训记录作为业委会备案要件；

四是对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定，确保业委会能够正常运转；

五是明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

作者：祝越

编辑：张晓鸣

责任编辑：戎兵

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